楼市权威数据,人均一套住房,房价凭什么涨

时间:2019-08-12 18:37

与其说是关心房地产的发展,不如直白一点说是关心房价的变化更多一些。虽然730政治局再次明确房住不炒,不靠房地产刺激经济。但是仍然有专家学者强调房地产万能,更是用计生委几年前的数据为基础,说还有3亿农民会进城买房,所以,房地产的发展空间巨大。真如专家说的那样吗?我们前几天发表了一篇文章局长、经济学家,3亿农民进城买房的是与非,大家可以看看。今天,我们想用数据的形式还原当前楼市的发展潜力,用数据来分析一下房价是否有上涨的空间。

一、从房地产450万亿总市值来看,领先全球。

中国房产总市值高达65万亿美元(相当于人民币450万亿),而美国、欧盟、日本三大公认的当今世界强势经济体的总和,才60万亿美元。美国30万亿美元、欧盟20万亿美元、日本10万亿美元。这个450万亿的市值基本上是大家认可的一个数据,是按现有的面积和均价计算得来。从国家统计局发布的《2018年1~12月全国房地产开发投资和销售情况》显示,去年全国商品房销售额149973亿元。其中全年住宅的销售额有126939亿元,占销售总额的84.6%。从去年实际商品房销售15万亿来看,房地产整体市值超450万亿稍有夸大的成分,但超越欧美是不争的事实。

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二、从销售面积来看,2145万套已达到了顶峰,持续增长的机会不大。

去年全国商品房销售面积171654万平方米,其中全年住宅的销售面积有147929万平米,占商品房总面积的86.2%。按户均面积80平米计算,2018年全年建设商品房2145万套(如果只按80平米每套计算住宅的量,去年成交住宅为1845万套)。去年棚改商品房600万套。全年建设减去棚改拆掉的量后,商品房净增长1545万套。

三、人口出生快速下降,老龄化已经到来。

按现有的人口减少速度来看,90后比80后减少3100万人,00后比90后减少4100万人来看,咱们的人口最高点可能出现于2028年至2030年。2018年全年我国实际出生人口1523万人,比预估出生人口数量减少90万。今年出生人口按最新的数据来分析,与去年相比减少量不低于300万人。

房子在前些年由于一些特殊的原因,被赋于了金融属性,不再是住房的居住功能,而是投资功能为主,不管是上市公司还是个人都通过房子来保值增值。但是,现在各项调控措施明显的在扭转这个局面,明确房子是用来住的。

所以,当房了回归居住功能时,我们用去年的出生人口和净增的商品房数量比较,基本上是每增加一个人,就新增了一套商品房。当人均一套住房出现时,你认为还有多大的可能让房价涨起来。人均一套商品房明显就是供大于求的形势,你又凭什么认为房价会涨。所以,近两年买房的人大部分的房贷可能还没有还完,就会面临房价下跌的风险。而且十年之内,会有大跌的风险。

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